Как поляки выбирают квартиры? Они ориентируются не только на цену и площадь, но и на связь с центром города.
Спрос на рынке жилья в настоящее время выше, чем у застройщиков, и квартиры продаются на стадии пробоины в земле. В то же время, на пути к принятию решения о покупке конкретной недвижимости, поляков легче убедить превысить предельные цены, принятые с самого начала, чем изменить местоположение своей мечты - если только это не связано с лучшей связью. Какие еще выводы можно сделать из последнего отчета о рынке недвижимости в Польше?
В конце 2017 года будет опубликован отчет о сделках с недвижимостью в Польше, подготовленный REAS - консультативной компанией, специализирующейся на вопросах, связанных с рынком жилья, и OBIDO - платформой для клиентов первичного рынка с обширной базой данных процессов принятия решений, которые происходят между Появление мышления о покупке квартиры и заключении договора с застройщиком. Однако авторы анализа уже выявили первые наблюдения и выводы осенью.
Квартира для себя или для сдачи в аренду?
Среди покупателей квартир можно выделить две основные группы: люди, которые покупают жилье для себя или своих родственников, и инвесторы. Как подтверждают исследования, в первой группе - независимо от того, имеем ли мы дело с семьей, бездетной парой или с одним - ограниченные финансовые ресурсы (покупка на 73-77% финансируется за счет кредитов), сопровождаются ожиданиями, связанными с максимально возможной областью. Особенно семьи с детьми чаще ищут квартиры, расположенные дальше от центра и менее выгодно соединенные, но просторные, что обеспечит всем членам домохозяйства комфортное жилое пространство.
Инвесторы, то есть люди, планирующие купить квартиру в аренду, финансируют такие сделки в среднем только на 43 процента. - что понятно, этот тип инвестиций является инвестицией с избыточным капиталом. Покупатели в этой группе одновременно ищут немного другой тип жилья, чем другие. Прежде всего, они уделяют больше внимания расположению или удобству поездок в центр города, крупные университеты или деловые районы. Эти факторы имеют решающее значение для привлекательности предложения аренды квартиры и, следовательно, для финансирования инвестиций.
Кто покупает однокомнатные квартиры?
Однокомнатные квартиры, по самой своей природе не комфортные, несмотря на относительно низкие цены сделок, не очень популярны. Характерно, что не только семьи (2 процента покупателей) или пары (8 процентов), но даже одинокие (25 процентов) не заинтересованы в них. Большая часть семей, решивших купить квартиру, выбирает 3-комнатные (50%) или 4-комнатные (30%) квартиры, большинство пар выбирают две (50%) или три комнаты (38%), а большинство синглы для двухкомнатных квартир (61%).
Студии пропорционально чаще всего выбираются инвесторами - 36 процентов. из них решают разместить столицу в 1-комнатной квартире посуточно. Однако основной сферой интересов людей из этой группы являются 2-комнатные квартиры, более привлекательные в глазах потенциальных арендаторов и относительно недорогие (низкая покупная цена).
Предпочитаемое количество номеров по декларации о заинтересованности в покупке на первичном рынке в сентябре 2017 года (агрегация для Варшавы, Кракова и Вроцлава).
Как поляки решают купить квартиру?
Исследователи из OBIDO отслеживали решение о покупке конкретной квартиры. Результаты показывают, что, с одной стороны, легче убедить потенциального клиента превысить предполагаемый ценовой диапазон, чем изменить местоположение на другое - на его взгляд менее престижно (например, Варшавский Грохув вместо Саски Кемпа, Воля вместо Śródmieście). Эта тенденция, однако, особенно заметна у людей, сильно привязанных к конкретным районам и имеющих более плотное портфолио. Другие на практике допускают изменение предпочтительного местоположения на другое, если предлагаемая квартира оказывается привлекательной по цене и (что наиболее важно) хорошо соединена с центром или другими важными районами города для клиента (академический, деловой район и т. Д.).
В качестве иллюстрации авторы исследования представили подлинный случай женщины из Варшавы, которая искала семейный дом. В первой волне (конец апреля 2017 г.) были определены следующие параметры искомого предложения: цена до 400 тыс. PLN (за кредит), размер от 55 м 2, мин. 3 комнаты с отдельной кухней, расположение от первого этажа вверх, расположение: óródmieście, Wola, Ochota с хорошим доступом к центру.
В ходе анализа представленных ей предложений женщина постепенно корректировала свои предпочтения. Сначала (примерно через 2 недели) она начала разрешать жить на другой стороне Вислы, хотя бы с хорошим доступом к центру города. Затем (еще 2 недели спустя - в конце мая) она начала рассматривать квартиры на первом этаже и квартиры с кухней, открытой для комнаты.
В конечном итоге, клиент решил купить квартиру площадью (54, 53 м 2 ) и более выгодной ценой (385 тыс. Злотых), но расположенную на первом этаже (но с садом), с кухней, открытой для гостиной, и, прежде всего, в других местах. города - на юге Praga Południe вместо Śródmieście, Ochota или Wola. Решающая роль в отказе от некоторых престижных ценностей, традиционно связанных с левобережной Варшавой, была здесь фактическим расширением функционального центра города до части Праги и отличного доступа к центру города.
Как разработчики рекламируют квартиры?
Основываясь на подробном анализе процесса покупки квартиры, застройщики меняют способы рекламы квартир, которые они предлагают, и, прежде всего, они указывают рекламные сообщения и точно указывают преимущества отдельных жилых комплексов или блоков в глазах гипотетических получателей:
• В случае квартир меньшего размера они подчеркивают инвестиционную ценность (например, хороший доступ; ключи необходимо забрать немедленно; возможность покупки двух смежных студий с возможностью соединения их в двухкомнатную квартиру или повторного разделения на две), в случае больших квартир - семейное пространство (терраса, сад), зеленые зоны, детская площадка; выгодная цена за квартиру с конкретным, представленным планом - не абстрактная цена за кв.м).
• Четко выделите предполагаемое время в пути до центра или станции метро, особенно с помощью надежного железнодорожного транспорта.
• Вместо маленьких названий крупных районов (например, Белоленка - дополнительно связаны с беспорядками в городах, плохой социальной инфраструктурой и сетью обслуживания и т. Д.) Они работают более узко (например, Аннополь - название также отражено в названии трамвайной остановки и одного из торговых центров, что облегчает расположение предложения на карте Варшавы и указывает на легкость путешествия).